Een verhuurder mag niet zomaar elk bedrag aan borg vragen, en de meeste huurders rekenen dit verkeerd door. Deze gids laat je stap voor stap zien hoe je de borg (waarborgsom) voor een huurwoning in Nederland berekent, controleert en vastlegt, zodat je bij vertrek niet voor verrassingen komt te staan.
- De wettelijke max voor de waarborgsom is twee maanden kale huur sinds de Wet goed verhuurderschap van 1 juli 2023.
- Bereken de borg altijd over de kale huurprijs, niet over huur plus servicekosten.
- Een opnamestaat bij intrek is je bewijs bij een geschil over inhoudingen op de borg.
- Terugbetaling gebeurt in de praktijk meestal binnen 14 dagen na de eindinspectie in 2026.
Waarom dit ertoe doet
De borg is vaak het grootste bedrag dat je vooraf betaalt bij het huren van een woning, soms hoger dan de eerste maand huur zelf. Reken je verkeerd, of accepteer je een verhuurder die de wettelijke grens negeert, dan loop je honderden euro's mis bij het tekenen van het contract of bij vertrek.
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap, die een harde limiet van maximaal twee maanden kale huur op de waarborgsom zet voor de meeste huurwoningen. Veel huurders weten dit niet en betalen alsnog drie maanden borg omdat de verhuurder dit als standaard voorstelt. Wie op zoek is naar een huurwoning in 2026 doet er goed aan om de borgvoorwaarden te checken vóórdat het contract getekend wordt, niet erna.
Wat je nodig hebt
- De kale huurprijs uit de advertentie of het conceptcontract
- Het huurcontract of de conceptversie ervan
- Een rekenmachine of spreadsheet voor de controle
- Bewijs van je betaling (bankoverschrijving, geen contant geld)
- Een opnamestaat of foto's van de woning bij intrek
- Communicatie met de verhuurder, bij voorkeur schriftelijk (e-mail of app)
De stappen
Stap 1: Bepaal de kale huurprijs als rekenbasis
De borg wordt altijd berekend over de kale huur, dus zonder servicekosten, gas, water, licht of internet. Staat er in de advertentie "€1.400 all-in", vraag dan expliciet naar het kale huurbedrag voordat je verder rekent.
Een verhuurder die de borg over de all-in prijs berekent, vraagt in de praktijk vaak te veel. Reken dit na met het bedrag dat in het huurcontract als "kale huur" of "netto huurprijs" staat vermeld.
Veelgemaakte fout: de all-in huurprijs klakkeloos aanhouden als basis, waardoor je borg 10-20% hoger uitvalt dan wettelijk nodig is.
Stap 2: Controleer de wettelijke maximumgrens
Vermenigvuldig de kale huur met twee. Dat is het wettelijke maximum onder de Wet goed verhuurderschap, geldig sinds 1 juli 2023 voor huurovereenkomsten die op of na die datum zijn afgesloten.
Bij een kale huur van €1.200 per maand mag de borg dus niet hoger zijn dan €2.400. Vraagt de verhuurder €3.000 of €3.600, dan overschrijdt hij de grens en kun je dit ter discussie stellen.
Veelgemaakte fout: aannemen dat oudere contracten (van vóór juli 2023) automatisch onder dezelfde regel vallen — bestaande contracten met een hogere borg blijven vaak geldig tot verlenging of nieuw contract.
Stap 3: Vraag de opbouw van het borgbedrag op
Vraag de verhuurder schriftelijk om te specificeren waar het borgbedrag uit bestaat: één maand, twee maanden, of een vast bedrag los van de huur. Sommige verhuurders rekenen sleutel- of administratiekosten stiekem mee in de borg.
Deze opbouw hoort in het huurcontract te staan, niet alleen mondeling besproken. Ontbreekt dit, vraag dan om een schriftelijke bevestiging voordat je betaalt.
Stap 4: Leg de borg contractueel vast
Zorg dat het exacte bedrag, de betaaltermijn en de voorwaarden voor terugbetaling in het huurcontract staan. Een borgclausule zonder concreet bedrag of zonder terugbetalingstermijn is een rode vlag.
Controleer ook of het contract vermeldt dát de borg wordt terugbetaald bij einde huur, minus eventuele terechte inhoudingen. Ontbreekt deze zin volledig, vraag dan om aanvulling voordat je tekent.
Stap 5: Maak een opnamestaat bij intrek
Fotografeer elke ruimte, inclusief bestaande schade, vlekken op de vloer, of gebreken aan sanitair, vóórdat je verhuist. Laat de verhuurder deze staat mee ondertekenen of stuur hem per e-mail met tijdstempel.
Zonder opnamestaat sta je bij vertrek zwak: de verhuurder kan schade claimen die er al was bij intrek, en jij hebt niets om dat te weerleggen.
Verwacht resultaat: een gedateerd document of fotoreeks die als bewijs dient bij een geschil over de borg aan het einde van de huurperiode.
Stap 6: Bewaar betaalbewijs en communicatie
Betaal de borg altijd per bank, nooit contant, en bewaar het betalingsbewijs tot minstens een jaar na vertrek uit de woning. Bewaar ook alle e-mails over de borg, inclusief de opbouw uit stap 3.
Een bankoverschrijving met omschrijving "waarborgsom [adres]" is het sterkste bewijs dat je ooit nodig hebt bij een geschil.
Stap 7: Bereken de terugbetaling bij vertrek
Bij het einde van de huur heeft de verhuurder het recht om terechte kosten van de borg af te trekken: onbetaalde huur, schade boven normale slijtage, of ontbrekende sleutels. Reken dit na tegen de opnamestaat uit stap 5.
In de praktijk boekt een verhuurder de borg meestal binnen 14 dagen na de eindinspectie terug in 2026, al is er geen vaste wettelijke termijn vastgelegd — vraag dit dus expliciet na in het contract.
“Reken de borg altijd over de kale huur, niet over de all-in prijs — dat verschil alleen al kan je honderden euro's schelen.”
Problemen oplossen
De verhuurder vraagt meer dan twee maanden kale huur. Verwijs naar de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) en vraag om aanpassing van het contract vóór ondertekening.
De borg wordt niet teruggestort na vertrek. Stuur een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn (bijvoorbeeld 14 dagen) en verwijs naar je opnamestaat en betaalbewijs.
De verhuurder trekt kosten af zonder onderbouwing. Vraag om een gespecificeerde schadeopgave met foto's of facturen; zonder onderbouwing hoef je de inhouding niet zomaar te accepteren.
Er is geen opnamestaat gemaakt bij intrek. Maak alsnog een gedateerde fotoreeks van de huidige staat en stuur die per e-mail naar de verhuurder als aanvullend bewijs.
De borg is berekend over de all-in huurprijs. Vraag om herberekening op basis van de kale huur zoals vastgelegd in het contract, en vraag het verschil terug.
Je huurt tijdelijk (bijvoorbeeld 12 maanden) en twijfelt of dezelfde regels gelden. De limiet van twee maanden kale huur geldt ook voor tijdelijke huurcontracten die op of na 1 juli 2023 zijn afgesloten.
Zoek een huurwoning met heldere borgvoorwaarden
Doorzoek 10.000+ huurwoningen in Nederland op Huurwoningen.
Hulpmiddelen en bronnen
- Het conceptcontract van de verhuurder, om de borgclausule vooraf te checken
- Een spreadsheet om kale huur x 2 te berekenen tegen het gevraagde bedrag
- Foto's of video van de opnamestaat, gedateerd en gedeeld met de verhuurder
- Het aanbod op Huurwoningen om huurwoningen te vergelijken op kale huurprijs voordat je een borg toezegt
Wat je hierna moet doen
Als je nog op zoek bent naar een huurwoning, speelt de borg samen met andere documenten een rol in je aanvraag. Verhuurders vragen vaak ook een werkgeversverklaring om je inkomen te bevestigen voordat ze het contract met de borgclausule opstellen — bekijk de stappen in de gids over de werkgeversverklaring aanvragen om die kant van je aanvraag alvast op orde te hebben.
FAQ
Hoeveel borg moet je betalen voor een huurwoning in Nederland?
De borg mag sinds 1 juli 2023 wettelijk niet hoger zijn dan twee maanden kale huur. Bij een kale huur van €1.200 is €2.400 dus het maximum, ongeacht wat de verhuurder voorstelt.
Mag de verhuurder meer dan twee maanden huur als borg vragen?
Nee, dat mag niet meer voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2023 onder de Wet goed verhuurderschap. Oudere contracten met een hogere borg kunnen nog geldig zijn tot verlenging.
Wanneer krijg je je borg terug na het huren van een woning?
In de praktijk keert een verhuurder de borg meestal binnen 14 dagen na de eindinspectie terug in 2026. Een wettelijke vaste termijn ontbreekt, dus leg dit vooraf vast in het contract.
Telt de borg mee in de kale huurberekening?
Nee, de borg staat los van de maandelijkse kale huur en wordt er slechts een keer over berekend, meestal als één- of tweemaandsbedrag. Servicekosten tellen niet mee in die berekening.
Moet je borg betalen bij een tijdelijk huurcontract?
Ja, ook bij tijdelijke huurcontracten geldt de borgverplichting en de limiet van twee maanden kale huur sinds 1 juli 2023. De duur van het contract verandert niets aan die grens.
Kan de verhuurder de borg gebruiken voor achterstallige huur?
Ja, een verhuurder mag onbetaalde huur en schade boven normale slijtage verrekenen met de borg bij vertrek. Dit moet met een onderbouwde specificatie gebeuren, niet zonder toelichting.
Wat als de verhuurder de borg niet teruggeeft?
Stuur eerst een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn en verwijs naar je opnamestaat en betaalbewijs. Blijft terugbetaling uit, dan kun je de zaak voorleggen aan de huurcommissie of rechter.
Nog even dit
Veel huurders in Amsterdam en Rotterdam betalen in de praktijk maar één maand borg, ook al staat er wettelijk ruimte voor twee — verhuurders in een krappe markt vragen soms bewust minder om sneller te verhuren. Vraag dus altijd naar het exacte bedrag vóórdat je aanneemt dat de maximale twee maanden automatisch gelden.